Kündigung wegen Zahlungsverzugs auch bei langjähriger pünktlicher Mietzahlung nicht rechtsmissbräuchlich
Sachverhalt
Angesichts der Handlungen Russlands, die die Lage in der Ukraine destabilisieren, wurde es einem bestimmten Sender verboten, ein bestimmtes Programm zu senden oder dessen Sendung in der Bundesrepublik Deutschland zu ermöglichen. Der Sender war zugleich Mieter und Beklagter von Gewerberäumen gewesen. Obwohl der Mieter über etliche Jahre die Miete anstandslos zahlte, stoppte er die Mietzahlung plötzlich für zwei aufeinanderfolgende Monate. Daraufhin wurde das Mietverhältnis vom Vermieter (zugleich Kläger) fristlos und ordentlich gekündigt. Die Beklagte wendet sich gegen die Kündigung und behauptet sie sei wegen Zahlungsverzugs rechtsmissbräuchlich, weil der Mieter während der achtjährigen Mietzeit beanstandungsfrei gezahlt habe. Der Vermieter hätte erkennen müssen, dass kein Fall von Zahlungsunfähigkeit oder Zahlungsunwilligkeit, sondern ein Versehen vorgelegen habe.
Entscheidung
Bei einer Kündigung des Mietverhältnisses eines Wohnraums ist eine vorherige Abmahnung erforderlich. Vorliegend handelt es sich bei Mietobjekt nicht um einen Wohnraum, sondern um Gewerberäume. Eine vorangeschaltete Abmahnung ist daher entbehrlich. Dennoch kann auch bei Gewerberäumen eine vorangeschaltete Abmahnung ausnahmsweise nach Treu und Glauben geboten sein. Voraussetzung ist, dass sich dem Vermieter die Erkenntnis aufdrängen muss, dass der Zahlungsrückstand nicht auf Zahlungsunfähigkeit oder –unwilligkeit des Mieters beruht, sondern auf einem geringfügigen Versehen oder sonstigen von ihm nicht zu vertretenden Umstand. Auf diese nach Treu und Glauben gebotene Abmahnung stützt sich der Beklagte. Schließlich habe der Mieter Millionenbeiträge in das Projekt und Umbaumaßnahmen investiert, die auf keine Zahlungsunfähigkeit oder –unwilligkeit hindeuten.
Jedoch habe es laut Gericht der Kläger für möglich halten können, dass die Einstellung der Mietzahlung im Zusammenhang mit dem Sendeverbot stand. Für ihn sei nicht auszuschließen gewesen, dass die Mietzahlung aus Zahlungsunwilligkeit ausgeblieben war und weiter ausbleiben werde. Auch die Tatsache, dass der Mieter Millionenbeiträge in das Projekt und Umbaumaßnahmen investiert hat, widerlegt eine Vermutung nicht. Das Gericht stellt klar, dass allein eine langjährige vertrauensvolle Zusammenarbeit in der Vergangenheit durch pünktliche Mietzahlung eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht rechtsmissbräuchlich mache.
An eine Kündigung werden gleichwohl höhere materiell-rechtliche Anforderungen gestellt, wenn der Beklagte durch diese in seiner Existenz gefährdet wird. Der Beklagte konnte eine solche Gefährdung nicht schlüssig darlegen, weil es seine wirtschaftlichen Verhältnisse nicht konkret erkennen ließ.
Deshalb hat das Gericht (Kammergericht, Beschluss vom 16.03.2023 – 8 U 178/22) den Mieter aufgrund einer fristlosen Kündigung der klagenden Vermieterin wegen Zahlungsverzugs zur Räumung und Herausgabe von Gewerbeflächen verurteilt. Das Recht zur Kündigung ergibt aus der dem Zahlungsverzug mit den Mieten für die Monate Mai und Juni 2022.
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